Thị trường bất động sản Ai Cập 5 tháng đầu năm 2026: Bước vào giai đoạn điều chỉnh

Thị trường bất động sản Ai Cập mở đầu năm 2026 với nhịp độ chậm lại. Theo Daily News Egypt, tổng doanh số hợp đồng của 10 chủ đầu tư lớn nhất đạt khoảng 271 tỷ EGP trong quý I/2026, giảm 6,5% so với cùng kỳ năm trước, khi thị trường bước vào giai đoạn được mô tả là điều chỉnh lành mạnh giữa lúc lãi suất hạ và lạm phát dịu lại.

Doanh số dẫn dắt giảm nhẹ

Tổng giá trị hợp đồng bán hàng của nhóm 10 chủ đầu tư lớn nhất đạt khoảng 271 tỷ EGP, tương đương hơn 5 tỷ USD, trong quý I/2026, so với 290 tỷ EGP cùng kỳ năm 2025. Số căn bán ra giảm mạnh hơn, khoảng 15%, xuống còn xấp xỉ 15.500 căn.

Theo Daily News Egypt, giới phân tích trong nước mô tả đây là giai đoạn điều chỉnh lành mạnh chứ không phải suy thoái, bởi mặt bằng doanh số vẫn cao hơn đáng kể so với quý I/2024. Nhu cầu được cho là không yếu đi về bản chất mà chuyển sang chọn lọc hơn, khi người mua chú trọng uy tín chủ đầu tư và tiến độ bàn giao.

Phân bổ theo khu vực và chủ đầu tư

Đông Cairo tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi Thủ đô Hành chính Mới giữ vai trò định giá cho toàn vùng Đại Cairo nhờ hạ tầng cùng các cơ quan, đại học và khu thương mại dần đi vào vận hành.

Khu vực	Doanh số quý I/2026
Đông Cairo	khoảng 130 tỷ EGP
Bờ Bắc (North Coast)	khoảng 50 tỷ EGP
Ain Sokhna	khoảng 40 tỷ EGP
Tây Cairo	khoảng 30 tỷ EGP

Xét theo doanh nghiệp, bảng xếp hạng doanh số quý I/2026 ghi nhận thứ tự dẫn đầu như sau:

• Palm Hills Developments — 52 tỷ EGP
• Talaat Moustafa Group (TMG) — 49,1 tỷ EGP
• Tatweer Misr — 43,8 tỷ EGP
• Emaar Misr — 35,6 tỷ EGP
• Hyde Park Developments — 25,3 tỷ EGP

Giá nhà tăng chậm và thực chất hơn

Trong 12 tháng gần nhất, giá bất động sản Ai Cập tăng khoảng 18–24% theo giá danh nghĩa, nhưng chỉ còn 6–10% sau khi điều chỉnh lạm phát. Phần lớn dự báo cho rằng năm 2026 giá vẫn tăng nhưng ở nhịp ôn hòa hơn, khoảng 10–15% mỗi năm tại các khu vực có nhu cầu cao như New Cairo, Thủ đô Hành chính Mới và vùng ven biển.

Lãi suất hạ — chất xúc tác của năm 2026

Ngày 12/2/2026, Ngân hàng Trung ương Ai Cập hạ lãi suất chủ chốt thêm 100 điểm cơ bản xuống 19%, mức thấp nhất kể từ tháng 7/2023, đồng thời giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc của ngân hàng thương mại từ 18% xuống 16%. Tại cuộc họp tháng 5/2026, ngân hàng giữ nguyên lãi suất ở mức 19%.

Sau khoảng 725 điểm cơ bản cắt giảm trong năm 2025, mặt bằng lãi suất thấp hơn đang đưa khối ngân hàng trở lại thị trường cho vay mua nhà sơ cấp. Trước đây, do lãi vay cao, nhiều chủ đầu tư phải tự gánh các gói trả góp 8–10 năm; khi chi phí vay giảm, nhóm khách hàng đủ điều kiện vay dài hạn được mở rộng.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô

Lạm phát đô thị tháng 5/2026 ở mức 14,6% so với cùng kỳ, tiếp tục xu hướng giảm và được nhiều tổ chức dự báo về quanh 11% vào cuối năm. Đồng bảng Ai Cập giao dịch quanh mức 49,7 EGP đổi 1 USD vào cuối tháng 6/2026, ổn định hơn nhiều dự báo đầu năm. Ai Cập đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 5% cho năm tài khóa kết thúc vào tháng 6/2026.

Quy định sở hữu với người nước ngoài

Người nước ngoài được sở hữu bất động sản nhà ở tại Ai Cập theo Luật 230/1996, với giới hạn tối đa hai bất động sản phục vụ mục đích ở. Về cư trú, khoản đầu tư $50.000 USD đổi lấy thị thực cư trú một năm và $100.000 USD cho ba năm; đây là cơ chế cư trú có thể gia hạn, không phải thường trú hay quốc tịch.