Golden Visa Hy Lạp đang trở thành điểm đến hàng đầu cho nhà đầu tư tìm kiếm quyền cư trú châu Âu trong bối cảnh bất ổn địa chính trị leo thang, đặc biệt sau cuộc tấn công quân sự của Mỹ và Israel vào Iran ngày 28/02/2026.
Chỉ riêng trong năm 2025, cơ quan di trú Hy Lạp đã phê duyệt 8.879 giấy phép cư trú mới — tăng 95% so với năm 2024. Nhà đầu tư từ Iran nằm trong nhóm tăng trưởng nhanh nhất với 816 giấy phép, tương đương mức tăng 52,5%.
Vậy chương trình này có gì đặc biệt, và tại sao Hy Lạp lại thu hút dòng vốn mạnh mẽ đến vậy?
Nội dung
Xung đột Iran và làn sóng tìm kiếm quyền cư trú thứ hai
Cuộc tấn công quân sự quy mô lớn vào Iran ngày 28/02/2026 đã đẩy khu vực Trung Đông vào giai đoạn bất ổn nghiêm trọng nhất kể từ cuộc nội chiến Syria. Lãnh tụ tối cao Khamenei thiệt mạng trong cuộc không kích, hơn 1.000 mục tiêu bị tấn công trong 48 giờ, và Iran đã tuyên bố đóng cửa eo biển Hormuz. Tình hình này đang thúc đẩy nhu cầu di cư và tìm kiếm quyền cư trú tại các quốc gia ổn định tăng vọt.
Trước cả cuộc tấn công tháng 2/2026, xung đột đã leo thang liên tục suốt gần 2 năm. “Cuộc chiến 12 ngày” tháng 6/2025 giữa Israel và Iran khiến hàng trăm người thiệt mạng. Các cuộc biểu tình lớn cuối năm 2025 tại hơn 100 thành phố Iran bị đàn áp dã man. Đồng rial mất giá thảm hại khiến nhiều gia đình trung lưu và thượng lưu Iran tích cực tìm kiếm phương án bảo vệ tài sản và an ninh cho gia đình.
Dữ liệu từ cơ quan di trú Hy Lạp cho thấy xu hướng này rất rõ ràng. Giấy phép Golden Visa cấp cho nhà đầu tư Iran tăng từ 535 năm 2024 lên 816 năm 2025, tương đương mức tăng 52,5%. Các nguồn phân tích thị trường nhận định rằng bất ổn nội bộ và căng thẳng quốc tế kéo dài chính là động lực chính thúc đẩy làn sóng này. Không chỉ người Iran, nhà đầu tư từ Thổ Nhĩ Kỳ cũng tăng 160% lên 3.291 giấy phép, trong khi nhà đầu tư Israel tăng 91,5% lên 636 giấy phép — tất cả đều liên quan trực tiếp đến bất ổn địa chính trị trong khu vực.
Chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026: điều kiện và các mức đầu tư
Hy Lạp triển khai chương trình đầu tư định cư từ năm 2013, cho phép công dân ngoài Liên minh châu Âu nhận giấy phép cư trú 5 năm thông qua đầu tư. Kể từ tháng 8/2024, chính phủ Hy Lạp áp dụng hệ thống phân vùng mới với 3 mức đầu tư bất động sản khác nhau.
Mức đầu tư cao nhất là €800.000 EURO, áp dụng cho các khu vực có nhu cầu cao bao gồm toàn bộ vùng hành chính Attica (bao gồm Athens và Piraeus), thành phố Thessaloniki, các đảo Mykonos, Santorini, và mọi hòn đảo có trên 3.100 cư dân. Bất động sản phải là một đơn vị duy nhất có diện tích tối thiểu 120 mét vuông.
Mức đầu tư thứ hai là €400.000 EURO, áp dụng cho các khu vực còn lại của Hy Lạp với dân số thấp hơn. Đây là lựa chọn dành cho nhà đầu tư muốn tận dụng tiềm năng tăng giá bất động sản tại các vùng đang phát triển. Yêu cầu về diện tích tương tự mức đầu tiên.
Mức đầu tư thấp nhất là €250.000 EURO, chỉ áp dụng cho việc chuyển đổi bất động sản thương mại sang nhà ở hoặc trùng tu các tòa nhà di sản được xếp hạng. Mức này không giới hạn khu vực và không yêu cầu diện tích tối thiểu, là lựa chọn tiết kiệm nhất để có được quyền cư trú châu Âu.
Ngoài bất động sản, nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư thay thế. Đầu tư €500.000 EURO vào tiền gửi có kỳ hạn tại ngân hàng Hy Lạp (tối thiểu 1 năm), hoặc €500.000 EURO vào trái phiếu chính phủ Hy Lạp (tối thiểu 3 năm). Nhà đầu tư cũng có thể đầu tư €350.000 EURO vào quỹ đầu tư tương hỗ tập trung vào chứng khoán Hy Lạp, hoặc €350.000 EURO vào quỹ đầu tư thay thế hoạt động tại Hy Lạp. Đặc biệt từ đầu năm 2026, Hy Lạp mở thêm lựa chọn đầu tư khởi nghiệp với mức tối thiểu €250.000 EURO vào doanh nghiệp đăng ký trong chương trình Elevate Greece.
Quyền lợi nổi bật của Golden Visa Hy Lạp
Chương trình Golden Visa Hy Lạp nổi bật nhờ một số ưu điểm mà ít chương trình nào tại châu Âu có được. Quan trọng nhất là không yêu cầu cư trú tối thiểu — nhà đầu tư nhận giấy phép cư trú nhưng không bắt buộc phải sống tại Hy Lạp, hoàn toàn khác biệt với hầu hết các chương trình tương tự ở Bồ Đào Nha hay Malta. Điều này đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư muốn có phương án dự phòng mà chưa cần di chuyển ngay.
Giấy phép cư trú có hiệu lực 5 năm, dài hơn so với mức 2 năm của nhiều chương trình khác tại châu Âu. Nhà đầu tư có thể gia hạn không giới hạn miễn là duy trì khoản đầu tư. Giấy phép cho phép đi lại tự do trong toàn bộ 26 quốc gia khu vực Schengen mà không cần thêm thị thực, mỗi lần lưu trú tối đa 90 ngày trong 180 ngày.
Chương trình bao gồm toàn bộ gia đình trong cùng một đơn đăng ký mà không cần đầu tư bổ sung. Cụ thể, vợ hoặc chồng (bao gồm cả cặp đồng giới kể từ tháng 2/2024), con cái dưới 21 tuổi (có thể gia hạn đến 24 tuổi), và cha mẹ của cả nhà đầu tư lẫn vợ hoặc chồng đều được quyền cư trú. Tổng cộng 3 thế hệ có thể nhận giấy phép cư trú châu Âu từ một khoản đầu tư duy nhất.
Về lộ trình nhập tịch, sau 7 năm cư trú liên tục tại Hy Lạp (tối thiểu 183 ngày mỗi năm), nhà đầu tư có thể nộp đơn xin quốc tịch Hy Lạp. Yêu cầu bao gồm đạt trình độ tiếng Hy Lạp cấp B1 và vượt qua bài kiểm tra hội nhập về lịch sử, văn hóa và chính trị Hy Lạp. Thời gian vắng mặt không được vượt quá 10 tháng trong bất kỳ giai đoạn 5 năm nào.
Nhà đầu tư cũng có thể cho thuê bất động sản trong suốt thời gian sở hữu, với lợi nhuận cho thuê trung bình 3–5% mỗi năm. Tại các khu vực du lịch, lợi nhuận có thể lên đến 10%. Ngoài ra, chế độ thuế đặc biệt cho người không cư trú cho phép đóng thuế cố định €100.000 EURO mỗi năm trên thu nhập toàn cầu, áp dụng trong 15 năm cho nhà đầu tư đáp ứng điều kiện.
Thách thức đặc thù đối với nhà đầu tư từ khu vực xung đột
Mặc dù chương trình Golden Visa Hy Lạp không cấm bất kỳ quốc tịch nào, nhà đầu tư từ Iran và các quốc gia bị trừng phạt quốc tế phải đối mặt với một số thách thức đáng kể. Kể từ tháng 10/2024, Lực lượng đặc nhiệm tài chính quốc tế (FATF) đưa Iran vào danh sách đen, và tháng 9/2025, cơ chế tái áp đặt trừng phạt của Liên Hợp Quốc được kích hoạt. Iran cũng bị cắt khỏi hệ thống thanh toán quốc tế SWIFT, khiến việc chuyển tiền đầu tư trở nên phức tạp hơn nhiều.
Trong thực tế, nhà đầu tư Iran thường phải chuyển vốn qua ngân hàng trung gian tại Các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất hoặc Thổ Nhĩ Kỳ. Chi phí thẩm định nâng cao (enhanced due diligence) có thể cao gấp 3–4 lần so với mức thông thường. Thời gian xử lý hồ sơ cũng kéo dài hơn do yêu cầu kiểm tra bổ sung về nguồn gốc tài chính.
Tuy nhiên, con số 816 giấy phép cấp cho người Iran trong năm 2025 chứng minh rằng con đường này hoàn toàn khả thi. So với nhiều chương trình khác đã đóng cửa hoàn toàn với người Iran — chẳng hạn St. Kitts & Nevis, St. Lucia, và đầu tư định cư Malta — Hy Lạp vẫn duy trì chính sách mở.
Thay đổi quan trọng trong năm 2026
Từ tháng 1/2026, Hy Lạp áp dụng cách tính mới cho thời hạn giấy phép cư trú. Trước đây, thời hạn 5 năm được tính lùi về ngày nộp đơn, khiến nhà đầu tư bị mất thời gian chờ xử lý. Theo quy định mới, thời hạn 5 năm bắt đầu từ ngày cấp thẻ cư trú, đảm bảo nhà đầu tư nhận đủ thời gian quyền lợi. Bộ trưởng Di Trú và Tị Nạn Thanos Plevris xác nhận thay đổi này nhằm giải quyết tồn đọng và cải thiện trải nghiệm cho nhà đầu tư.
Tính đến tháng 11/2025, số hồ sơ tồn đọng đã giảm xuống khoảng 42.390 trường hợp, với tốc độ xử lý đạt mức cao nhất kể từ khi chương trình ra đời. Thời gian xử lý trung bình trong năm 2026 dự kiến từ 4 đến 12 tháng, cải thiện đáng kể so với mức 12–14 tháng trước đó. Ngoài ra, thẻ cư trú điện tử (digital Golden Visa card) cũng được triển khai từ năm 2026, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Một thay đổi đáng chú ý khác là lựa chọn đầu tư khởi nghiệp mới theo Điều 44 của Luật số 5162/2024. Nhà đầu tư có thể đầu tư tối thiểu €250.000 EURO vào doanh nghiệp khởi nghiệp đăng ký trong Cơ quan đăng ký khởi nghiệp quốc gia Hy Lạp (Elevate Greece). Điều kiện bao gồm: nhà đầu tư không được sở hữu quá 33% cổ phần hoặc quyền biểu quyết, doanh nghiệp phải tạo ít nhất 2 việc làm mới trong năm đầu tiên, và duy trì số việc làm này trong tối thiểu 5 năm.
So sánh Golden Visa Hy Lạp với các chương trình khác
Trong bối cảnh nhiều chương trình đầu tư định cư tại châu Âu thu hẹp hoặc đóng cửa, Hy Lạp nổi lên như một trong những lựa chọn cạnh tranh nhất. Tây Ban Nha đã xóa bỏ hoàn toàn chương trình Golden Visa từ tháng 4/2025.
Golden Visa Bồ Đào Nha vẫn hoạt động nhưng đã loại bỏ lựa chọn bất động sản từ tháng 10/2023 và kéo dài thời hạn nhập tịch từ 5 lên 10 năm. Ireland đóng chương trình đầu tư định cư từ năm 2023.
| Chương trình | Mức đầu tư tối thiểu | Thời hạn giấy phép | Yêu cầu cư trú | Bao gồm gia đình | Lộ trình nhập tịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Hy Lạp | €250.000 EURO | 5 năm | Không | Có (3 thế hệ) | 7 năm |
| Bồ Đào Nha | €250.000 EURO (quỹ) | 2 năm | 7 ngày/năm | Có | 10 năm |
| Cyprus | €300.000 EURO | Vĩnh viễn | 1 lần/2 năm | Có | 7 năm |
| Malta | €300.000 EURO + phí | 5 năm | Có | Có | 5 năm |
Hy Lạp vượt trội ở 3 điểm chính: không yêu cầu cư trú tối thiểu, giấy phép 5 năm dài nhất trong nhóm, và bao gồm 3 thế hệ gia đình. Đặc biệt, Hy Lạp là một trong số ít chương trình vẫn cho phép đầu tư trực tiếp vào bất động sản — một lợi thế lớn cho nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản hữu hình thay vì đầu tư vào quỹ.
Triển vọng và khuyến nghị
Xung đột tại Iran đang diễn biến theo thời gian thực với Tổng thống Trump công bố lộ trình chiến tranh 4 tuần. Bất kể kịch bản nào xảy ra, nhu cầu về quyền cư trú thứ hai tại các quốc gia ổn định sẽ tiếp tục tăng mạnh. Hy Lạp đang được định vị như một trong những điểm đến an toàn hàng đầu châu Âu, với thị trường bất động sản tăng trưởng vững chắc — doanh thu du lịch đạt €20,5 tỷ EURO năm 2023, vượt mức trước đại dịch 12,3%.
Tổng số giấy phép Golden Visa hợp lệ tính đến tháng 12/2025 đã đạt 27.786 — minh chứng cho sự tin tưởng liên tục của nhà đầu tư quốc tế vào chương trình này. Với mức tăng trưởng GDP dự kiến 2,1% năm 2025 và 2,3% năm 2026, giá bất động sản và lợi nhuận cho thuê tại Hy Lạp được kỳ vọng tiếp tục xu hướng tích cực.
Đối với nhà đầu tư đang cân nhắc, đây là thời điểm cần theo dõi sát sao chương trình Golden Visa Hy Lạp. Mức đầu tư €250.000 EURO cho chuyển đổi bất động sản thương mại vẫn là điểm vào thấp nhất châu Âu, nhưng không có gì đảm bảo rằng ngưỡng này sẽ được duy trì mãi mãi trong bối cảnh nhu cầu tăng vọt. Chính phủ Hy Lạp đã 2 lần tăng ngưỡng đầu tư kể từ năm 2024, và áp lực tiếp tục tăng giá bất động sản tại các khu vực trọng điểm có thể dẫn đến điều chỉnh thêm trong tương lai.
