Golden Visa Hy Lạp 2026: Điều kiện đầy đủ sau cải cách 3 mức ngưỡng đầu tư

Golden Visa Hy Lạp 2026 đã hoàn tất giai đoạn cải cách lớn nhất kể từ khi chương trình ra đời năm 2013. Sau khi Quốc hội Hy Lạp thông qua Luật 5100/2024 sửa đổi Bộ luật Di trú 5038/2023 và Circular 1/2026 ban hành ngày 22/04/2026, toàn bộ khung pháp lý mới đã đi vào ổn định với ba mức ngưỡng đầu tư phân theo khu vực địa lý.

Khác với mức ngưỡng đồng nhất €250.000 EURO duy trì từ 2013 đến 2023, Hy Lạp hiện áp dụng cấu trúc ba bậc: €800.000 EURO cho Zone A, €400.000 EURO cho Zone B, và €250.000 EURO cho hai phương án đặc thù gồm chuyển đổi bất động sản thương mại sang nhà ở và phục hồi di sản văn hóa. Các thời hạn chuyển tiếp đã đóng từ ngày 28/02/2025, mọi đơn nộp trong năm 2026 đều phải tuân thủ quy định mới.

Cơ sở pháp lý của Golden Visa Hy Lạp 2026

Khung pháp lý hiện hành của Golden Visa Hy Lạp 2026 dựa trên ba văn bản luật chính được Quốc hội Hy Lạp thông qua trong giai đoạn 2023-2024. Bộ luật Di trú 5038/2023 đặt nền tảng tổng thể về cư trú đầu tư, trong khi Điều 64 của Luật 5100/2024 thực hiện việc tái định giá ngưỡng đầu tư bất động sản và thu hẹp phạm vi đủ điều kiện.

Luật 5167/2024 ban hành sau đó nhằm gia hạn thời hạn chuyển tiếp đến ngày 28/02/2025, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đã đặt cọc trước thời điểm cải cách hoàn tất giao dịch. Luật 5162/2024 bổ sung một lộ trình song song mới với mức €250.000 EURO thông qua đầu tư vào doanh nghiệp khởi nghiệp đăng ký Elevate Greece. Đến tháng 04/2026, không có văn bản nào thay thế hoàn toàn khung này.

Theo công bố của Bộ Di Trú và Tị Nạn Hy Lạp, Circular 1/2026 ban hành ngày 22/04/2026 đánh dấu lần đầu tiên cơ quan này cung cấp hướng dẫn chi tiết và thực tiễn về cách áp dụng quy định mới trong các tình huống cụ thể. Văn bản này chuẩn hóa quy trình và làm rõ các điểm gây tranh cãi kể từ khi cải cách 2024 có hiệu lực.

Ba mức ngưỡng đầu tư của Golden Visa Hy Lạp 2026

Mức €800.000 EURO – Zone A

Zone A là khu vực có mật độ dân số và nhu cầu bất động sản cao nhất Hy Lạp. Phạm vi địa lý bao gồm toàn bộ Vùng hành chính Attica (gồm Athens và Piraeus), khu vực đại đô thị Thessaloniki, đảo Mykonos, đảo Santorini, và tất cả các đảo Hy Lạp có dân số trên 3.100 người. Đây là những thị trường có mức giá cao nhất, với mức trung bình từ €4.500 EURO đến €8.000 EURO mỗi mét vuông tại trung tâm Athens. Chi tiết phân vùng và danh sách khu vực cụ thể được trình bày trong bài Golden Visa Hy Lạp Zone A €800.000.

Tại Zone A, nhà đầu tư phải mua một bất động sản đơn lẻ với giá tối thiểu €800.000 EURO, diện tích tối thiểu 120 mét vuông. Quy định mới không cho phép gộp nhiều bất động sản nhỏ để đạt ngưỡng. Yêu cầu một đơn vị bất động sản (single unit) cũng có nghĩa nhà đầu tư không thể chia tài sản giữa nhiều căn hộ trong cùng tòa nhà.

Mức €400.000 EURO – Zone B

Zone B bao gồm tất cả các khu vực còn lại của Hy Lạp không thuộc Zone A. Phạm vi này khá rộng, từ ngoại ô Athens, các tỉnh miền bắc, miền trung, đến các đảo có dân số dưới 3.100 người. Mức ngưỡng €400.000 EURO được thiết kế nhằm chuyển dòng vốn nước ngoài khỏi các thị trường đã bão hòa như trung tâm Athens.

Yêu cầu diện tích tại Zone B cũng là tối thiểu 120 mét vuông và phải mua một đơn vị bất động sản duy nhất. Mức giá thị trường tại Thessaloniki dao động từ €2.300 EURO đến €3.000 EURO mỗi mét vuông, còn tại Crete từ €2.000 EURO đến €3.500 EURO mỗi mét vuông. Đây là phương án phổ biến với nhà đầu tư tìm kiếm hiệu suất đầu tư cao hơn so với Zone A.

Mức €250.000 EURO – Phương án đặc thù

Mức €250.000 EURO không bị xóa bỏ mà được giới hạn cho hai phương án đặc thù: chuyển đổi bất động sản thương mại sang nhà ở, và phục hồi tòa nhà di sản văn hóa được nhà nước công nhận. Cả hai phương án này không có hạn chế về vùng địa lý, nhà đầu tư có thể thực hiện ở bất kỳ đâu trên lãnh thổ Hy Lạp, kể cả tại Athens hay các đảo Zone A.

Phương án chuyển đổi yêu cầu bất động sản gốc phải có chức năng thương mại đã được sử dụng ít nhất 5 năm trước thời điểm chuyển đổi. Sau khi hoàn tất, công trình phải đăng ký lại mục đích sử dụng làm nhà ở tại Sở Quy Hoạch Đô Thị địa phương. Phương án di sản yêu cầu tòa nhà nằm trong danh sách bảo tồn của Bộ Văn hóa Hy Lạp, và nhà đầu tư cam kết khôi phục theo tiêu chuẩn quy định.

Tổng quan ba mức ngưỡng đầu tư

Tiêu chí	Zone A	Zone B	Mức €250.000 EURO
Mức đầu tư tối thiểu	€800.000 EURO	€400.000 EURO	€250.000 EURO
Khu vực áp dụng	Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, đảo >3.100 dân	Phần còn lại của Hy Lạp	Toàn lãnh thổ
Diện tích tối thiểu	120 m²	120 m²	Không quy định
Loại bất động sản	Một đơn vị duy nhất	Một đơn vị duy nhất	Chuyển đổi thương mại hoặc di sản phục hồi
Ghi chú	Mật độ dân cư cao	Khu vực ít dân hơn	Hạn chế phương án

Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư

Nhà đầu tư xin Golden Visa Hy Lạp 2026 phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về cá nhân, tài chính và tuân thủ pháp luật. Người nộp đơn phải từ 18 tuổi trở lên, là công dân nước thứ ba (không thuộc Liên minh châu Âu hoặc EEA), và không có tiền án hình sự nghiêm trọng tại quốc gia gốc cũng như tại Hy Lạp.

Về tài chính, nhà đầu tư phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp đã tích lũy đủ để thực hiện giao dịch. Hồ sơ tài chính bao gồm sao kê tài khoản ngân hàng, hợp đồng lao động, báo cáo thuế, hoặc giấy tờ chứng minh thu nhập từ kinh doanh. Theo quy định mới, nhà đầu tư không được phép thế chấp bất động sản để vay tiền cho mục đích đáp ứng ngưỡng Golden Visa Hy Lạp 2026.

Một yêu cầu bắt buộc khác là hợp đồng bảo hiểm y tế tư nhân có hiệu lực tại Hy Lạp, bao phủ toàn bộ rủi ro sức khỏe và an toàn theo quy định của Bộ Y Tế. Nhà đầu tư cũng phải có hộ chiếu còn giá trị tối thiểu 12 tháng tại thời điểm nộp đơn, kèm theo visa quốc gia loại D nếu nhập cảnh để hoàn tất hồ sơ.

Thành viên gia đình được bảo lãnh

Golden Visa Hy Lạp cho phép nhà đầu tư bảo lãnh cùng lúc nhiều thành viên gia đình theo quy định mở rộng. Vợ hoặc chồng hợp pháp của nhà đầu tư được cấp giấy phép cư trú có thời hạn tương tự nhà đầu tư chính. Người sống chung hợp pháp được công nhận theo Luật Hy Lạp cũng được hưởng quyền lợi tương đương từ năm 2024.

Con cái dưới 21 tuổi được bảo lãnh không giới hạn số lượng. Đây là điểm khác biệt lớn so với nhiều chương trình Golden Visa khác của châu Âu chỉ cho phép con dưới 18 tuổi. Sau khi đạt 21 tuổi, con cái có thể tiếp tục duy trì cư trú thông qua các diện khác như sinh viên hoặc lao động, nhưng không còn thuộc đơn xin Golden Visa của cha mẹ.

Cha mẹ ruột của nhà đầu tư và cha mẹ ruột của vợ hoặc chồng cũng được bảo lãnh không yêu cầu chứng minh phụ thuộc tài chính. Đây là một trong những lý do khiến chương trình Hy Lạp được đánh giá có chính sách gia đình rộng rãi nhất khu vực Schengen, đặc biệt phù hợp với hồ sơ tam đại đồng đường của nhà đầu tư châu Á.

Quyền lợi của Golden Visa Hy Lạp 2026

Người sở hữu Golden Visa được cấp giấy phép cư trú 5 năm, gia hạn không giới hạn nếu duy trì khoản đầu tư ban đầu. Trong suốt thời gian này, nhà đầu tư và thành viên gia đình được tự do nhập xuất cảnh Hy Lạp không cần xin visa thêm, đồng thời được di chuyển trong toàn bộ khu vực Schengen tối đa 90 ngày trong mỗi 180 ngày.

Một điểm hấp dẫn quan trọng là chương trình không yêu cầu cư trú tối thiểu để duy trì giấy phép. Nhà đầu tư chỉ cần đến Hy Lạp một lần duy nhất để lấy dữ liệu sinh trắc học (vân tay và ảnh khuôn mặt) trong suốt vòng đời 5 năm của thẻ cư trú. Đây là sự khác biệt lớn so với các chương trình của Tây Ban Nha (đã đóng) hay Bồ Đào Nha (yêu cầu 7 ngày mỗi năm).

Sau 7 năm cư trú hợp pháp tại Hy Lạp, nhà đầu tư đủ điều kiện nộp đơn xin nhập tịch theo Luật Quốc tịch 3284/2004, kèm theo bài kiểm tra tiếng Hy Lạp B1 và bài kiểm tra kiến thức về văn hóa, lịch sử Hy Lạp. Quốc tịch Hy Lạp mang lại hộ chiếu Liên minh châu Âu với quyền tự do sống, làm việc và học tập trên toàn bộ 27 quốc gia thành viên EU.

Hạn chế sử dụng bất động sản theo quy định mới

Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật 5100/2024 mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Bất động sản mua dưới chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026 bị cấm tuyệt đối cho thuê ngắn hạn theo mô hình kinh tế chia sẻ kiểu Airbnb. Vi phạm dẫn đến thu hồi giấy phép cư trú và phạt hành chính €50.000 EURO.

Quy định cấm sub-let áp dụng đồng thời, nghĩa là nhà đầu tư không thể cho người khác thuê lại để bên thứ ba khai thác. Cho thuê dài hạn (long-term residential leasing) trên 12 tháng vẫn được phép, đây là phương án hợp pháp duy nhất để khai thác dòng tiền từ bất động sản. Theo các nhà tư vấn ngành, phần lớn căn hộ Golden Visa tại Athens trước đây vận hành trên các nền tảng cho thuê ngắn hạn đã chuyển sang cho thuê dài hạn.

Đối với bất động sản mua theo phương án €250.000 EURO chuyển đổi thương mại, có thêm hạn chế: tài sản này không được sử dụng làm trụ sở chính hoặc văn phòng chi nhánh của bất kỳ doanh nghiệp nào. Vi phạm cũng dẫn đến mức phạt €50.000 EURO tương tự, bên cạnh nguy cơ thu hồi giấy phép cư trú của toàn bộ gia đình.

Số liệu thị trường và tác động của cải cách

Số liệu thống kê từ Bộ Di Trú và Tị Nạn cho thấy chương trình Golden Visa Hy Lạp 2026 đã trải qua giai đoạn điều chỉnh đáng kể sau cải cách. Năm 2024 ghi nhận khoảng 9.386 đơn nộp ban đầu, năm 2025 có 8.879 đơn được phê duyệt với tốc độ nộp đơn chậm dần về cuối năm. Trong hai tháng đầu năm 2026, Bộ này tiếp nhận 792 đơn, phản ánh xu hướng giảm sau khi áp dụng ngưỡng mới đầy đủ.

Theo dữ liệu của Bank of Greece, dòng vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Hy Lạp giảm khoảng 24% trong giai đoạn tháng 01 đến tháng 09/2025 so với cùng kỳ năm 2024, từ €1,925 tỷ EURO xuống còn €1,46 tỷ EURO. Tuy nhiên, tổng số thẻ cư trú hợp lệ đã cấp tính đến tháng 12/2025 là 27.786 thẻ cho nhà đầu tư chính, chưa bao gồm thành viên gia đình.

Top quốc tịch xin Golden Visa Hy Lạp giai đoạn 2025-2026 vẫn là Trung Quốc dẫn đầu, theo sau là Thổ Nhĩ Kỳ, Israel, Iran và Hoa Kỳ. Việt Nam chưa nằm trong top 10 nguồn quốc tịch, tuy nhiên xu hướng quan tâm tăng nhanh do mức €250.000 EURO vẫn duy trì cho phương án đặc thù và do chính sách gia đình mở rộng phù hợp với hồ sơ Việt.

Thời gian xử lý hồ sơ

Theo Điều 100 khoản 10 của Bộ luật Di trú, thời gian xử lý theo luật là 2 tháng kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ. Tuy nhiên, thực tế trong giai đoạn 2025-2026, do tồn đọng khoảng 50.000 hồ sơ chờ xét duyệt, thời gian thực tế kéo dài từ 4 đến 12 tháng tùy khu vực và độ phức tạp của hồ sơ.

Bộ Di Trú và Tị Nạn đã triển khai sáng kiến số hóa từ năm 2025 nhằm cải thiện hiệu suất, bao gồm hệ thống nộp đơn trực tuyến và lịch hẹn sinh trắc học qua mạng. Circular 1/2026 cũng quy định rõ các tài liệu chuẩn hóa cho từng phương án đầu tư, giảm thiểu trường hợp hồ sơ bị trả về do thiếu giấy tờ. Nhà đầu tư có thể ủy quyền cho luật sư đại diện nộp hồ sơ qua nền tảng trực tuyến.

Sau khi hồ sơ được phê duyệt, nhà đầu tư đến Hy Lạp một lần để thực hiện sinh trắc học tại văn phòng của Sở Quản Lý Phi Tập Trung khu vực mình đầu tư. Thẻ cư trú vật lý sẽ được giao trong vòng 4 đến 8 tuần sau khi lấy sinh trắc học. Trong thời gian chờ thẻ chính thức, nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận tạm thời cho phép di chuyển trong khu vực Schengen.

Tổng kết

Golden Visa Hy Lạp 2026 đã chuyển từ chương trình giá rẻ đồng nhất sang cấu trúc ba bậc với phân vùng rõ ràng. Mức €800.000 EURO Zone A tập trung vào tài sản tại Athens, Thessaloniki và các đảo lớn, trong khi €400.000 EURO Zone B mở ra cơ hội tại các khu vực ít cạnh tranh hơn. Mức €250.000 EURO vẫn duy trì cho hai phương án đặc thù dành cho nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao hơn nhưng muốn tối ưu vốn ban đầu.

Điểm cần đặc biệt lưu ý là cấm cho thuê ngắn hạn và cấm sub-let, kèm mức phạt €50.000 EURO. Nhà đầu tư có ý định khai thác dòng tiền từ bất động sản nên xác định trước lộ trình cho thuê dài hạn hoặc bán lại sau thời gian sở hữu tối thiểu, thay vì kỳ vọng vào mô hình Airbnb như giai đoạn trước 2024. Chương trình vẫn duy trì lợi thế lớn về chính sách gia đình và không yêu cầu cư trú tối thiểu, phù hợp với nhà đầu tư Việt Nam có nhu cầu giữ cuộc sống chính tại Việt Nam nhưng cần một bến đỗ EU dự phòng.