Golden Visa Hy Lạp Zone A €800.000: Khu vực Athens trung tâm và các đảo lớn

Golden Visa Hy Lạp Zone A là phân khúc đầu tư cao nhất của chương trình cư trú đầu tư Hy Lạp sau cải cách Luật 5100/2024, áp dụng mức ngưỡng tối thiểu €800.000 EURO cho một bất động sản đơn lẻ diện tích từ 120 mét vuông trở lên. Phạm vi địa lý của zone này được định nghĩa cụ thể bằng ranh giới hành chính chứ không chỉ tên thành phố, bao gồm toàn bộ Vùng Attica, Đơn vị Hành chính Thessaloniki, Mykonos, Thira (Santorini) và 32 đảo có dân số trên 3.100 người.

Đây là phân khúc thu hút nhà đầu tư có khẩu vị bảo toàn vốn, tìm kiếm bất động sản tại các thị trường có thanh khoản cao và tiềm năng tăng giá ổn định. Bài viết này trình bày chi tiết phạm vi địa lý đầy đủ của Zone A, đặc điểm thị trường từng khu vực và những lưu ý pháp lý quan trọng theo Circular 1/2026 mới ban hành.

Cơ sở pháp lý của Zone A

Theo Điều 100 Bộ luật Di trú 5038/2023 sửa đổi bởi Điều 64 Luật 5100/2024, mức ngưỡng €800.000 EURO áp dụng cho bốn nhóm khu vực được liệt kê rõ ràng. Nhóm thứ nhất là toàn bộ Vùng Attica (Region of Attica), bao gồm Athens và Piraeus cùng các đơn vị hành chính trực thuộc. Nhóm thứ hai là Đơn vị Hành chính Thessaloniki (Regional Unit of Thessaloniki).

Nhóm thứ ba là hai đơn vị hành chính đảo độc lập gồm Mykonos và Thira (tên hành chính của Santorini). Nhóm thứ tư là tất cả các đảo Hy Lạp có dân số vượt quá 3.100 người theo dữ liệu điều tra dân số gần nhất của Hellenic Statistical Authority (ELSTAT). Cách định nghĩa theo ranh giới hành chính đảm bảo tính chính xác pháp lý nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải tra cứu cụ thể trước khi quyết định.

Trong Golden Visa Hy Lạp, Zone A là phân khúc duy nhất bắt buộc cả ba điều kiện đồng thời: ngưỡng €800.000 EURO, diện tích tối thiểu 120 mét vuông, và mua một đơn vị bất động sản duy nhất. Theo công bố của Bộ Di Trú và Tị Nạn Hy Lạp, Circular 1/2026 ngày 22/04/2026 đã làm rõ thêm việc nhà đầu tư không thể gộp nhiều căn hộ trong cùng tòa nhà để đạt ngưỡng giá, kể cả khi tổng giá vượt €800.000 EURO.

Vùng Attica – trung tâm Golden Visa Hy Lạp Zone A

Vùng Attica là khu vực hành chính lớn nhất thuộc Golden Visa Hy Lạp Zone A, bao trùm toàn bộ thủ đô Athens, thành phố cảng Piraeus và 65 đơn vị hành chính cấp huyện xung quanh. Theo cách phân chia của ELSTAT, Attica được chia thành 8 đơn vị hành chính: Athens Trung Tâm, Athens Bắc, Athens Nam, Athens Tây, Đông Attica, Tây Attica, Piraeus và Quần đảo Attica.

Athens Trung Tâm bao gồm các quận lịch sử như Plaka, Monastiraki, Kolonaki, Syntagma và Pangrati. Đây là khu vực tập trung cao nhất các căn hộ cao cấp đáp ứng tiêu chuẩn Golden Visa, với giá dao động từ €4.500 EURO đến €8.000 EURO mỗi mét vuông tùy vị trí và năm xây dựng. Các tòa nhà cổ điển kiểu Neoclassical đầu thế kỷ XX được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng do giá trị bảo tồn và tiềm năng cho thuê dài hạn.

Athens Nam là khu vực phát triển nhanh nhất giai đoạn 2020-2026, đặc biệt sau dự án Hellinikon Project khổng lồ tại bờ biển Athens Riviera. Các quận Glyfada, Voula, Vouliagmeni và Kavouri có giá BĐS cao xấp xỉ trung tâm, với nhiều dự án mới hướng biển phù hợp tiêu chuẩn 120 mét vuông. Athens Bắc với Kifissia, Maroussi, Halandri là lựa chọn của nhà đầu tư hướng đến nhu cầu cho thuê dài hạn cho gia đình quốc tế làm việc tại Athens.

Đơn vị Hành chính Thessaloniki

Thessaloniki là thành phố lớn thứ hai của Hy Lạp, thủ phủ của Vùng Trung Macedonia và cũng là một trong các vùng thuộc Golden Visa Hy Lạp Zone A. Phạm vi áp dụng ngưỡng €800.000 EURO bao gồm toàn bộ Đơn vị Hành chính Thessaloniki, không giới hạn ở khu trung tâm thành phố mà mở rộng ra các thị trấn vệ tinh như Kalamaria, Pylaia, Panorama và Thermi.

Giá bất động sản tại Thessaloniki thấp hơn đáng kể so với Athens, dao động từ €2.300 EURO đến €3.000 EURO mỗi mét vuông tại trung tâm. Tuy nhiên do ngưỡng đầu tư cố định €800.000 EURO, nhà đầu tư tại đây có cơ hội mua bất động sản diện tích lớn hơn nhiều so với mức sàn 120 mét vuông. Một căn hộ 250 mét vuông tại Kalamaria hướng vịnh Thermaikos có thể đáp ứng đủ ngưỡng và mang lại không gian sống thực tế hơn.

Thessaloniki có thế mạnh về vị trí địa lý chiến lược, là cửa ngõ vào Balkans và Đông Âu. Sân bay Macedonia có kết nối trực tiếp đến nhiều thành phố châu Âu, hệ thống đại học lớn và bệnh viện công thuộc top đầu Hy Lạp. Đây là lựa chọn phù hợp với nhà đầu tư đặt gia đình tại Hy Lạp lâu dài thay vì chỉ giữ cư trú giấy tờ.

Mykonos và Santorini – hai đảo riêng biệt trong Zone A

Mykonos và Santorini là hai đảo được Luật 5100/2024 chỉ định riêng trong nhóm Zone A bên cạnh các tiêu chí dân số chung. Mykonos thuộc Vùng Nam Aegean, là điểm đến du lịch sang trọng nổi tiếng với giá bất động sản thuộc nhóm cao nhất Hy Lạp. Mức giá villa tại Mykonos dao động từ €5.000 EURO đến €15.000 EURO mỗi mét vuông tùy khu vực và tầm nhìn biển.

Santorini (tên hành chính Thira) cũng thuộc Vùng Nam Aegean, nổi tiếng với các làng cliffside Oia và Imerovigli. Bất động sản tại Santorini có đặc thù diện tích nhỏ do điều kiện địa hình núi lửa, nên việc tìm căn 120 mét vuông trở lên đáp ứng Golden Visa thường khó khăn hơn các khu vực khác. Giá thị trường dao động từ €4.500 EURO đến €12.000 EURO mỗi mét vuông tại các vị trí đắt giá.

Cả hai đảo đều thu hút khách du lịch quốc tế quanh năm, đặc biệt từ tháng 04 đến tháng 10. Tuy nhiên do quy định cấm tuyệt đối cho thuê ngắn hạn áp dụng từ Luật 5100/2024, nhà đầu tư mua bất động sản tại đây phải chuyển sang mô hình cho thuê dài hạn hoặc giữ làm tài sản cá nhân. Vi phạm dẫn đến phạt €50.000 EURO và thu hồi giấy phép cư trú.

Danh sách 32 đảo có dân số trên 3.100 người

Theo dữ liệu điều tra dân số 2021 của ELSTAT, ngoài Mykonos và Thira đã được Luật 5100/2024 chỉ định riêng, còn có 32 đảo khác thuộc Golden Visa Hy Lạp Zone A do dân số vượt 3.100 người. Danh sách bao gồm các đảo lớn như Crete, Rhodes, Corfu, Lesbos, Chios, Zakynthos, Salamina, Kos, Kefalonia, Samos, Lefkada, Syros, Naxos, Kalymnos.

Nhóm tiếp theo gồm Lemnos, Paros, Thassos, Aegina, Tinos, Ikaria, Andros, Leros, Karpathos, Skiathos, Milos, Skopelos, Spetses, Kythera, Patmos, Poros, Alonissos và Euvoia. Mỗi đảo có đặc thù thị trường riêng, từ Crete với thị trường lớn nhất và giá vừa phải (€2.000-€3.500 EURO mỗi mét vuông) đến các đảo nhỏ có nguồn cung BĐS hạn chế nhưng giá cao do khan hiếm.

Nhóm	Đảo	Đặc điểm chính
Đảo cực lớn	Crete, Rhodes, Corfu, Euvoia	Hạ tầng đầy đủ, sân bay quốc tế, thanh khoản tốt
Đảo lớn vừa	Lesbos, Chios, Zakynthos, Kos, Kefalonia, Samos	Kết nối hàng không tốt, du lịch phát triển
Đảo cao cấp	Mykonos, Santorini, Spetses, Hydra, Paros	Giá BĐS cao nhất, tài sản giữ giá
Đảo Cyclades khác	Naxos, Syros, Tinos, Andros, Milos, Ikaria	Cộng đồng địa phương ổn định, ít phụ thuộc du lịch

Nhà đầu tư cần lưu ý rằng tiêu chí 3.100 người được cập nhật theo dữ liệu dân số mới nhất, nên một số đảo có dân số gần ngưỡng có thể di chuyển giữa Zone A và Zone B trong các kỳ điều tra dân số tiếp theo. Tra cứu chính thức luôn dựa trên xác nhận của ELSTAT và Bộ Di Trú và Tị Nạn tại thời điểm nộp hồ sơ.

Yêu cầu pháp lý cụ thể tại Golden Visa Hy Lạp Zone A

Bên cạnh ngưỡng €800.000 EURO, mọi giao dịch trong Zone A phải đáp ứng đồng thời ba yêu cầu kỹ thuật. Thứ nhất là một đơn vị bất động sản duy nhất, không chấp nhận gộp nhiều căn hộ hay nhiều bất động sản nhỏ để đạt ngưỡng. Quy định này khắt khe hơn so với Zone B nơi yêu cầu cũng tương tự nhưng tổng cung phong phú hơn nhiều.

Thứ hai là diện tích sử dụng tối thiểu 120 mét vuông, được xác định theo giấy chứng nhận đăng ký tại Sở Địa chính Hy Lạp (Hellenic Cadastre) thuộc Bộ Môi Trường và Năng Lượng. Diện tích này tính theo diện tích sàn phủ kín, không bao gồm ban công không có mái che, gara độc lập hoặc tầng hầm kỹ thuật. Nhà đầu tư cần kiểm tra giấy tờ kỹ thuật trước khi đặt cọc để tránh trường hợp bất động sản nhìn lớn nhưng diện tích pháp lý dưới chuẩn.

Thứ ba là yêu cầu thanh toán qua hệ thống ngân hàng Hy Lạp với chứng từ chuyển khoản từ tài khoản cá nhân của nhà đầu tư. Không chấp nhận thanh toán tiền mặt, thanh toán qua bên thứ ba hay thanh toán bù trừ tài sản. Quy định này nhằm đảm bảo tuân thủ luật chống rửa tiền của EU và truy xuất được nguồn vốn hợp pháp.

Đặc điểm thị trường và xu hướng giá

Thị trường bất động sản trong Zone A chứng kiến diễn biến trái chiều giữa các phân khúc sau cải cách. Theo Bank of Greece, chỉ số giá BĐS toàn quốc Hy Lạp tăng 7,7% trong quý III/2025 so với cùng kỳ, dẫn dắt bởi nhu cầu nội địa và đầu tư từ các quốc gia EU không chịu áp lực ngưỡng €800.000 EURO. Tuy nhiên dòng vốn ngoài EU dành riêng cho Golden Visa giảm khoảng 24% giai đoạn tháng 01-09/2025 so với cùng kỳ 2024.

Tại Athens, các khu trung tâm như Kolonaki và Plaka chứng kiến giá ổn định ở vùng cao do nguồn cung hạn chế và sức mua nội địa duy trì. Athens Riviera (Glyfada-Voula-Vouliagmeni) tăng giá 8-12% trong năm 2025 nhờ tác động của dự án Hellinikon. Trong khi đó, Thessaloniki tăng vừa phải 5-7% do sức cầu Golden Visa giảm bù bởi đầu tư nội địa.

Trên các đảo Zone A, Mykonos và Santorini duy trì giá ở vùng cao nhưng khối lượng giao dịch giảm đáng kể. Crete trở thành điểm đến mới được nhà đầu tư ưa chuộng do giá phải chăng (€2.000-€3.500 EURO mỗi mét vuông) và thị trường thanh khoản nhờ dân số 600.000 người và nền kinh tế đa dạng. Chi tiết phân tích thị trường BĐS Athens được trình bày trong loạt bài chuyên sâu về bất động sản Athens Riviera.

So sánh Zone A với Zone B

Quyết định lựa chọn Zone A hay Zone B phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư và khả năng tài chính. Zone A có ưu điểm rõ rệt về thanh khoản, tài sản tại Athens hay Thessaloniki dễ bán lại sau khi rút khỏi chương trình. Tài sản tại Mykonos hay Santorini dù khó cho thuê dài hạn nhưng giữ giá tốt và phù hợp tài sản di sản chuyển giao thế hệ.

Zone B với ngưỡng €400.000 EURO mở ra nhiều cơ hội tại các thành phố cấp hai như Patras, Volos, Kavala, Ioannina hoặc các vùng nông thôn phát triển. Hiệu suất cho thuê tại Zone B thường cao hơn 6-9% mỗi năm so với 3-5% tại Zone A do giá đầu vào thấp. Tuy nhiên rủi ro thanh khoản khi bán lại cao hơn, đặc biệt với các thị trường nhỏ.

Bài Golden Visa Hy Lạp Zone B €400.000 trình bày chi tiết phân khúc này. Đối với nhà đầu tư có ngân sách giới hạn nhưng vẫn muốn vào EU qua chương trình, phương án Golden Visa Hy Lạp €250.000 chuyển đổi thương mại sang nhà ở vẫn duy trì cho phép mua tại bất kỳ vùng nào, kể cả trong khu vực Zone A.

Tổng kết

Golden Visa Hy Lạp Zone A là phân khúc dành cho nhà đầu tư có ngân sách từ €800.000 EURO trở lên, ưu tiên tài sản tại các thị trường có tính thanh khoản cao và giá trị tăng trưởng ổn định. Phạm vi địa lý bao gồm toàn bộ Vùng Attica với Athens và Piraeus, Đơn vị Hành chính Thessaloniki, hai đảo Mykonos và Santorini, cùng 32 đảo khác có dân số trên 3.100 người trải rộng từ Crete đến quần đảo Cyclades.

Quyết định đầu tư tại Zone A cần cân nhắc đồng thời ba yếu tố: chiến lược tài sản dài hạn (nắm giữ hay bán lại), kế hoạch sử dụng cá nhân (cư trú thực tế hay chỉ giữ giấy tờ), và tối ưu thuế qua chế độ Non-Dom của Hy Lạp. Bước tiếp theo nên tham khảo bài về thuế tại Hy Lạp và quy trình hồ sơ chi tiết để hoạch định lộ trình từ ký hợp đồng đến nhận thẻ cư trú.