Hợp đồng Limited Partnership EB-5: Điều khoản và quyền lợi nhà đầu tư

Hợp đồng Limited Partnership EB-5 (Limited Partnership Agreement – LPA) là tài liệu pháp lý nền tảng xác định mối quan hệ giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp nhận đầu tư trong các dự án EB-5 qua Regional Center. Đây không phải hợp đồng đơn giản mà là tài liệu phức tạp với nhiều điều khoản về quyền góp vốn, phân phối lợi nhuận, thoái vốn và quản trị doanh nghiệp.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, ký LPA mà không hiểu rõ các điều khoản tương đương với việc đặt 800.000 USD hoặc 1.050.000 USD vào tay người khác mà không có cơ chế bảo vệ. Bài viết phân tích chi tiết cấu trúc, các điều khoản cốt lõi và những điểm cần lưu ý khi thẩm định hợp đồng Limited Partnership EB-5 trước khi cam kết vốn.

Limited Partnership trong cấu trúc EB-5

Limited Partnership (LP) là hình thức pháp nhân được sử dụng phổ biến nhất cho New Commercial Enterprise trong các dự án EB-5 qua Regional Center. Cấu trúc này được luật tiểu bang điều chỉnh, phổ biến tại Delaware, Nevada và Florida do tính linh hoạt của luật doanh nghiệp tại các tiểu bang này.

Hợp đồng Limited Partnership EB-5 quy định mối quan hệ giữa hai loại đối tác:

• General Partner (GP): đối tác chung, quản lý và điều hành Limited Partnership, chịu trách nhiệm pháp lý không giới hạn
• Limited Partners (LPs): đối tác trách nhiệm hữu hạn – các nhà đầu tư EB-5, chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi vốn góp

Trong cấu trúc EB-5, GP thường là pháp nhân con của Regional Center hoặc một pháp nhân được chỉ định riêng cho dự án. LPs là các nhà đầu tư EB-5 góp vốn từ 800.000 USD đến 1.050.000 USD mỗi người. Chi tiết về cấu trúc dự án EB-5 với NCE và JCE đã được phân tích trong bài viết riêng.

Lý do Limited Partnership phổ biến trong EB-5

Sự phổ biến của LP trong các dự án EB-5 đến từ nhiều ưu điểm pháp lý và thực tiễn:

• Bảo vệ trách nhiệm hữu hạn cho nhà đầu tư – chỉ mất tối đa khoản vốn đã góp
• Cho phép GP có quyền kiểm soát toàn diện, thuận lợi cho việc quản lý dự án phức tạp
• Cấu trúc thuế “pass-through” – lãi và lỗ chuyển trực tiếp đến đối tác, tránh thuế hai lần
• Linh hoạt trong việc thiết kế cơ chế phân phối lợi nhuận
• Tương thích với yêu cầu “investor must be passive” trong EB-5 qua Regional Center
• Đáp ứng tiêu chuẩn “at-risk investment” của Sở Di Trú và Quốc Tịch Hoa Kỳ (USCIS)

So với LLC, LP có lợi thế về sự rõ ràng pháp lý trong vai trò quản lý (GP vs LP), điều quan trọng cho mục đích chứng minh tính passive của nhà đầu tư trong hồ sơ EB-5.

Capital contribution: Điều khoản góp vốn

Capital contribution (góp vốn) là điều khoản đầu tiên và quan trọng nhất của hợp đồng Limited Partnership EB-5. Điều khoản này xác định nghĩa vụ vốn của từng nhà đầu tư và lịch trình chuyển vốn.

Mức vốn góp tối thiểu

Theo quy định của chương trình visa EB-5 sau EB-5 Reform and Integrity Act 2022 (RIA), mức vốn góp tối thiểu là:

• 800.000 USD nếu dự án thuộc khu vực Targeted Employment Area (TEA), bao gồm Rural, High Unemployment Area, Infrastructure
• 1.050.000 USD nếu dự án ngoài khu vực TEA

Hợp đồng LPA phải nêu rõ mức vốn góp của từng nhà đầu tư và tổng vốn dự kiến huy động cho dự án. Các thông tin bổ sung thường được quy định trong điều khoản này:

• Lịch trình chuyển vốn (thường nhiều đợt)
• Tài khoản nhận vốn (escrow hay tài khoản trực tiếp của LP)
• Đồng tiền chuyển khoản và quy đổi
• Phí giao dịch và bên chịu phí

Phí quản lý và phí đăng ký

Ngoài vốn đầu tư chính, nhà đầu tư thường phải trả thêm phí đăng ký tham gia LP (subscription fee) và phí quản lý hàng năm.

Subscription fee thường dao động 50.000-90.000 USD, được sử dụng để trả phí pháp lý, marketing, kiểm toán, chi phí vận hành Regional Center và một phần cho GP. Phí này không tính vào vốn at-risk theo định nghĩa của USCIS, do đó không ảnh hưởng đến yêu cầu duy trì 800.000 USD/1.050.000 USD ở trạng thái at-risk.

Phí quản lý hàng năm (annual management fee) thường được khấu trừ trực tiếp từ lợi nhuận trước khi phân phối cho nhà đầu tư. Mức phí này dao động 0,5-2% vốn đầu tư mỗi năm tùy dự án.

Distribution waterfall: Cơ chế phân phối lợi nhuận

Distribution waterfall là cấu trúc quy định cách lợi nhuận được phân phối giữa các bên liên quan theo thứ tự ưu tiên. Đây là điều khoản quyết định nhà đầu tư thực sự nhận được bao nhiêu trong tổng lợi nhuận của dự án.

Cấu trúc waterfall điển hình trong dự án EB-5 qua Regional Center bao gồm các tầng:

1. Tầng 1 – Thanh toán nợ ưu tiên: trả lãi vay cho các bên cho vay khác (ngân hàng, mezzanine lender)
2. Tầng 2 – Phí cho GP: phí quản lý và phí kích hoạt khác
3. Tầng 3 – Hoàn vốn cho LPs: trả lại vốn gốc 800.000-1.050.000 USD cho nhà đầu tư EB-5
4. Tầng 4 – Lãi cho LPs: trả lãi suất ưu đãi (preferred return) cho nhà đầu tư, thường 0,25-2% mỗi năm
5. Tầng 5 – Phân chia lợi nhuận còn lại: chia phần dư giữa GP và LPs theo tỷ lệ thỏa thuận

Vị trí của LPs trong waterfall ảnh hưởng trực tiếp đến rủi ro tài chính. Các thuật ngữ quan trọng cần kiểm tra:

• Senior position: LPs đứng trước GP trong waterfall (tốt cho nhà đầu tư)
• Subordinated position: LPs đứng sau một số chủ nợ khác (rủi ro cao hơn)
• Pari passu: LPs ngang hàng với một loại chủ nợ khác

Hợp đồng LPA tốt phải minh bạch về thứ tự waterfall và tỷ lệ phân chia tại mỗi tầng. Điều khoản mơ hồ hoặc cho phép GP linh hoạt thay đổi waterfall mà không có sự đồng thuận của LPs là dấu hiệu cảnh báo.

Voting rights: Quyền biểu quyết của Limited Partner

Trong cấu trúc Limited Partnership truyền thống, Limited Partners có quyền biểu quyết hạn chế để duy trì tính passive theo yêu cầu của EB-5. Tuy nhiên, một số quyền cốt lõi vẫn được pháp luật bảo vệ.

Các quyền biểu quyết thường được bảo lưu cho LPs:

• Phê duyệt hoặc bãi nhiệm GP trong các trường hợp vi phạm nghiêm trọng
• Phê duyệt việc giải thể (dissolution) Limited Partnership
• Phê duyệt thay đổi mục đích kinh doanh chính (business purpose)
• Phê duyệt sửa đổi LPA ảnh hưởng đến quyền lợi LPs
• Phê duyệt giao dịch lớn ảnh hưởng đến tài sản chính của dự án (vượt một ngưỡng nhất định)

Nhà đầu tư cần lưu ý rằng quyền biểu quyết quá rộng có thể vi phạm yêu cầu “passive investment” của USCIS. Ngược lại, quyền biểu quyết quá hẹp khiến nhà đầu tư không có cơ chế bảo vệ trước hành vi sai phạm của GP.

Một số LPA hiện đại có cơ chế Limited Partner Advisory Committee (LPAC) – hội đồng tư vấn của LPs để giám sát hoạt động của GP mà không can thiệp vào điều hành hàng ngày, giữ tính passive cần thiết.

Exit terms: Điều khoản thoái vốn

Exit terms (điều khoản thoái vốn) quy định cách thức và thời điểm nhà đầu tư có thể nhận lại vốn đầu tư. Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng vì liên quan đến yêu cầu at-risk của EB-5 và lịch trình hoàn vốn cho nhà đầu tư.

Thời hạn at-risk tối thiểu

Theo quy định USCIS sau RIA và thông báo cập nhật ngày 11/10/2023, vốn đầu tư phải duy trì at-risk ít nhất 2 năm tính từ ngày khoản đầu tư đủ điều kiện được chuyển vào NCE và đặt vào trạng thái rủi ro. Hợp đồng LPA phải có điều khoản đảm bảo nguyên tắc này:

• Cấm rút vốn trong giai đoạn 2 năm at-risk
• Quy định rõ ngày bắt đầu và kết thúc giai đoạn at-risk
• Cơ chế xử lý nếu dự án có lợi nhuận sớm hơn 2 năm

Phương thức thoái vốn

Sau khi đủ điều kiện at-risk và I-829 EB-5 được phê duyệt, nhà đầu tư có thể thoái vốn theo các phương thức:

• Refinancing: dự án vay khoản mới để hoàn trả vốn cho LPs
• Bán dự án: dự án được bán cho chủ sở hữu mới, vốn được hoàn từ giá bán
• Thanh lý có trật tự: dự án ngừng hoạt động, tài sản được bán và phân phối
• Hold to maturity: dự án tiếp tục hoạt động, nhà đầu tư duy trì vai trò LP

LPA tốt phải nêu rõ thời điểm dự kiến thoái vốn (typically 5-7 năm) và cơ chế thực hiện. Tuy nhiên, “dự kiến” không phải “đảm bảo” – bất kỳ cam kết hoàn vốn vô điều kiện nào đều có thể bị USCIS coi là vi phạm yêu cầu at-risk.

GP fees: Phí của General Partner

GP fees là tổng các loại phí mà General Partner thu từ LPs trong quá trình quản lý dự án. Đây là vấn đề thường xuyên được nhà đầu tư bỏ qua nhưng có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận cuối cùng.

Các loại phí GP phổ biến trong dự án EB-5:

• Management fee: phí quản lý hàng năm, thường 0,5-2% vốn đầu tư
• Acquisition fee: phí mua/triển khai dự án, một lần khi khởi động
• Asset management fee: phí quản lý tài sản, theo % giá trị tài sản
• Disposition fee: phí khi thoái vốn/bán dự án
• Carry/Promote: phần lợi nhuận GP nhận được sau khi LPs đạt preferred return
• Loan origination fee: phí phát hành khoản vay (đối với loan model)
• Administrative fee: phí hành chính, kế toán, kiểm toán

Tổng GP fees có thể chiếm 5-15% tổng vốn huy động trong toàn bộ thời gian dự án. Nhà đầu tư cần yêu cầu bảng tổng hợp tất cả phí GP trước khi ký LPA.

Reporting và minh bạch

EB-5 RIA 2022 đã tăng cường yêu cầu báo cáo và minh bạch của GP đối với LPs. Hợp đồng LPA hiện đại phải bao gồm các điều khoản báo cáo bắt buộc.

Các tài liệu báo cáo định kỳ thường được quy định:

• Báo cáo tài chính có kiểm toán hàng năm của Limited Partnership
• Báo cáo tiến độ dự án (xây dựng, vận hành) hàng quý
• Báo cáo tạo việc làm theo lịch trình (quan trọng cho I-829)
• Cập nhật về tình hình thị trường và rủi ro mới phát sinh
• Báo cáo Form I-956G cho USCIS với bản sao gửi LPs
• Thông báo về material change yêu cầu phê duyệt USCIS

Quyền tiếp cận thông tin (right of inspection) cho phép LPs yêu cầu xem sổ sách kế toán, hợp đồng dự án và các tài liệu pháp lý khác. Đây là cơ chế giám sát quan trọng đối với GP.

Conflict of interest: Xung đột lợi ích

Xung đột lợi ích giữa GP và LPs là rủi ro cố hữu trong cấu trúc Limited Partnership. LPA phải có điều khoản công bố và xử lý các xung đột này.

Các nguồn xung đột lợi ích phổ biến:

• GP đồng thời là chủ sở hữu hoặc liên quan đến JCE (developer)
• GP có quyền lợi tài chính trong các dự án cạnh tranh
• GP nhận hoa hồng từ các bên cung cấp dịch vụ cho dự án
• GP và Regional Center cùng thuộc một nhóm doanh nghiệp
• GP có quyền tự ý điều chỉnh phí mà không cần đồng thuận của LPs

EB-5 RIA 2022 yêu cầu công bố tất cả xung đột lợi ích trong Form I-956F và LPA. Việc giấu xung đột lợi ích có thể dẫn đến việc rút lại Regional Center designation và truy tố pháp lý.

Securities compliance trong LPA

Việc bán LP interests cho nhà đầu tư EB-5 nước ngoài là giao dịch chứng khoán theo luật liên bang Hoa Kỳ và phải tuân thủ các quy định của Securities and Exchange Commission (SEC).

Các điều khoản tuân thủ chứng khoán điển hình trong LPA EB-5:

• Tuyên bố LP interests được bán theo Regulation D Rule 506(c) hoặc Regulation S
• Yêu cầu nhà đầu tư là “accredited investor” theo định nghĩa SEC
• Hạn chế chuyển nhượng LP interests trong giai đoạn lock-up
• Cảnh báo rủi ro được nêu rõ trong Private Placement Memorandum (PPM)
• Tuyên bố về đại diện và bảo đảm (representations and warranties)

Nhà đầu tư Việt Nam thường được phân loại là Regulation S investor (nhà đầu tư nước ngoài), với các yêu cầu phù hợp. Vi phạm luật chứng khoán có thể dẫn đến hủy giao dịch và hoàn vốn cho nhà đầu tư – điều có thể ảnh hưởng đến yêu cầu at-risk của EB-5.

Lưu ý quan trọng khi thẩm định LPA

Trước khi ký hợp đồng Limited Partnership EB-5, nhà đầu tư cần đánh giá các điểm cốt lõi với sự hỗ trợ của luật sư di trú và luật sư doanh nghiệp.

Các điểm kiểm tra bắt buộc:

• Vị trí của LPs trong waterfall – càng senior càng tốt
• Tổng GP fees và tỷ lệ trên vốn huy động
• Quyền biểu quyết của LPs trong các quyết định quan trọng
• Cơ chế thoái vốn và thời điểm dự kiến hoàn vốn
• Bảo đảm vốn vay (đối với loan model) – tài sản gì làm collateral
• Xung đột lợi ích đã được công bố và xử lý
• Quyền tiếp cận thông tin và báo cáo định kỳ
• Cơ chế giải quyết tranh chấp (governing law, arbitration)
• Track record của GP trong các dự án EB-5 trước đây

LPA dài 100-200 trang là điều bình thường. Việc đọc kỹ từng điều khoản mất nhiều thời gian nhưng không thể bỏ qua vì 800.000-1.050.000 USD phụ thuộc vào nội dung của tài liệu này.

Kết luận

Hợp đồng Limited Partnership EB-5 là tài liệu pháp lý phức tạp nhất mà nhà đầu tư phải ký trong toàn bộ hành trình EB-5. Việc hiểu rõ cấu trúc capital contribution, distribution waterfall, voting rights, exit terms và GP fees là điều kiện cần để bảo vệ quyền lợi và tối ưu hóa lợi nhuận từ khoản đầu tư.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, không nên ký LPA chỉ dựa trên uy tín của Regional Center hay developer. Sự thẩm định độc lập từ luật sư di trú EB-5 và luật sư doanh nghiệp Hoa Kỳ là khoản đầu tư nhỏ so với rủi ro 800.000-1.050.000 USD. Sự kết hợp giữa LPA tốt và Business Plan EB-5 chất lượng cao là nền tảng cho một dự án EB-5 thành công, đưa nhà đầu tư đến thẻ thường trú nhân Hoa Kỳ vĩnh viễn trong lịch trình hợp lý.