Dubai bỏ ngưỡng giá bất động sản tối thiểu cho visa 2 năm

Sở Đất Đai Dubai (Dubai Land Department – DLD) đã chính thức bỏ yêu cầu giá bất động sản tối thiểu 750.000 AED (khoảng 204.000 USD) đối với chủ sở hữu duy nhất khi xin Visa Nhà Đầu Tư Bất Động Sản 2 năm, theo cập nhật công bố ngày 29/04/2026 trên nền tảng Cube Centre của DLD. Đối với đồng sở hữu, mỗi cá nhân vẫn phải sở hữu tối thiểu 400.000 AED (khoảng 109.000 USD) cổ phần trong bất động sản.

Thay đổi chính

Theo Sở Đất Đai Dubai, quy định mới có hiệu lực ngay trên nền tảng Cube Centre mà không kèm theo văn bản công báo hay nghị định chính thức. Visa 2 năm — còn được biết đến với tên gọi tiếng Ả Rập “Taskeen visa” — là giấy phép cư trú gắn với quyền sở hữu bất động sản tại Dubai và có thể gia hạn liên tục.

Cụ thể:

• Chủ sở hữu duy nhất: không còn giới hạn giá trị bất động sản tối thiểu, có thể nộp đơn xin visa miễn là sở hữu một căn hộ hoàn thiện có giấy chứng nhận quyền sở hữu (title deed) đăng ký với DLD
• Đồng sở hữu: mỗi cá nhân phải có cổ phần tối thiểu 400.000 AED. Trước đây, mỗi đồng sở hữu phải độc lập đáp ứng ngưỡng 750.000 AED — vốn khó đạt với phần lớn các giao dịch chung

Theo phân tích của AGBI, hai nhà đầu tư cùng mua một bất động sản trị giá 800.000 AED hiện có thể đều xin được visa cư trú — cấu trúc trước đây không đủ điều kiện.

Phạm vi áp dụng và loại bất động sản đủ điều kiện

Quy định mới áp dụng riêng cho Dubai, không phải cho toàn bộ Các Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (UAE). Các tiểu vương quốc khác như Abu Dhabi, Sharjah, Ras Al Khaimah vận hành chương trình cư trú qua bất động sản riêng với ngưỡng riêng.

Bất động sản phải đáp ứng các điều kiện:

• Đã hoàn thiện: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đăng ký với Sở Đất Đai Dubai
• Loại trừ off-plan: bất động sản hình thành trong tương lai chỉ đăng ký dưới Oqood (hệ thống đăng ký tạm thời cho dự án chưa hoàn thiện) không đủ điều kiện
• Không phải các Khu Tự Do (free zones): bất động sản tại DIFC hoặc các tiểu vương quốc khác không được chấp nhận

Đối với bất động sản đang vay thế chấp hoặc tài trợ qua chủ đầu tư, người nộp đơn phải nộp Giấy chấp thuận không phản đối (No Objection Certificate – NOC) từ ngân hàng hoặc chủ đầu tư, kèm bảng kê thanh toán. Bảo hiểm y tế từ nhà cung cấp UAE và giấy chứng nhận lý lịch của Cảnh sát Dubai là yêu cầu bắt buộc.

Phân biệt với Golden Visa UAE

Visa 2 năm này có vị trí thấp hơn đáng kể so với Golden Visa UAE cả về thời hạn và ngưỡng đầu tư. Golden Visa 10 năm vẫn yêu cầu mua bất động sản tối thiểu 2 triệu AED (khoảng 545.000 USD). Visa nghỉ hưu 5 năm — chỉ dành cho người trên 55 tuổi — vẫn giữ ngưỡng 1 triệu AED.

Theo Jeremy Savory, CEO của Savory & Partners, phát biểu với IMI Daily: “Đây không phải golden visa. Đây là visa 2 năm, giống như khi bạn có doanh nghiệp tại đây. Không có gì ‘golden’ về nó cả”.

Theo Savory, quyết định này là biện pháp can thiệp từ phía cầu nhằm hỗ trợ một phân khúc giá đang chịu áp lực: “Đây là nỗ lực giảm áp lực giảm giá bất động sản ở một phân khúc cụ thể của thị trường. Mục tiêu là phân khúc thu nhập thấp đến trung bình — vì đó là phân khúc đã có làn sóng sa thải, đặc biệt trong các ngành bất động sản, du lịch và các thị trường gián tiếp xung quanh”.

Bối cảnh xung đột Iran và Eo biển Hormuz

Theo AGBI, thay đổi này là một trong nhiều biện pháp Chính phủ đưa ra kể từ khi xung đột Iran và việc phong tỏa Eo biển Hormuz làm gián đoạn thương mại, chuỗi cung ứng xây dựng và niềm tin tiêu dùng tại UAE đầu năm 2026.

Doanh số bất động sản nhà ở Dubai đã giảm gần 20% trong tháng 03/2026 — xuống còn khoảng 37 tỷ AED (10 tỷ USD) — so với tháng trước đó (trước khi xung đột Iran bắt đầu), theo dữ liệu của công ty nghiên cứu Reidin phân tích từ DLD.

Tuy nhiên, Q1/2026 vẫn ghi nhận 138,7 tỷ AED giao dịch qua 44.000 hợp đồng — tăng 21% giá trị so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến hơn 50.000 căn hộ sẽ được bàn giao tại Dubai trong năm 2026.

Phản ứng từ thị trường

Theo AGBI, ông Pranav Chaudhary, chuyên gia tư vấn bất động sản tại Livrichy Real Estate Brokerage, đánh giá: “Việc bỏ ngưỡng tối thiểu là chất xúc tác từ phía cầu có ý nghĩa vào thời điểm quan trọng. Chính sách này mở rộng nhóm người mua để hấp thụ nguồn cung sắp tới và bù đắp áp lực giảm cầu trên thị trường bất động sản do xung đột khu vực hiện tại”.

Bà Shabana Rasool, Quản Lý Quan Hệ Khách Hàng Vận Hành tại Sovereign PPG Corporate Services, cho biết: “Các ngưỡng được điều chỉnh có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản hiện tại trước đây không đủ điều kiện nay có thể đủ điều kiện cư trú, trong khi những người mua tiềm năng trước đây từ chối lợi ích cư trú vì không với tới nay có thể coi đó là lý do hấp dẫn để đầu tư”.

Quy trình ứng tuyển

Thời gian xử lý hồ sơ thông thường là 10-15 ngày làm việc qua nền tảng DLD Cube Centre. Hồ sơ được nộp hoàn toàn qua nền tảng số chính thức của DLD tại dldcube.com hoặc cổng dichvụ tại dubailand.gov.ae. Người nộp đơn phải đến trung tâm dịch vụ trực tiếp cho bước sinh trắc học và khám sức khỏe.

Visa cho phép bảo lãnh người phối ngẫu và con dưới tuổi vị thành niên. Người sở hữu visa có thể mở tài khoản ngân hàng UAE, đăng ký Emirates ID, lấy bằng lái xe UAE, và hưởng chế độ thuế thu nhập cá nhân 0% của UAE.

Cải cách song song

Thay đổi ngưỡng 2 năm này tiếp nối Biên bản ghi nhớ (MoU) ký giữa Sở Đất Đai Dubai và Tổng Cục Cư Trú và Người Nước Ngoài Dubai (GDRFA) sáp nhập 3 dịch vụ cư trú qua bất động sản (Golden Residency, Retiree Residency, Property Residency) vào một kênh hành chính duy nhất.

Một thông tư chính sách liên bang riêng vào tháng 02/2026 đã bỏ yêu cầu thanh toán tiền mặt trả trước 1 triệu AED đối với hồ sơ Golden Visa, đồng thời xác nhận bất động sản off-plan đủ điều kiện dựa trên tổng giá trị ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc hợp đồng Oqood.

Tổng hợp lại, các cải cách này tạo thành sự tái định cấu trúc của kiến trúc cư trú gắn với bất động sản tại Dubai: hạ rào cản ở cấp đầu vào, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho tất cả các bậc, và nới điều kiện hợp lệ cho tuyến bất động sản của Golden Visa.